不動產股權投資成未來趨勢 不動產基金獲投資者青睞

　　近日，房企、信托、銀行和基金等金融機構的精英匯聚一堂，圍繞“新時代的不動產基金投資趨勢”這一主題，暢談中國房地產走勢和不動產投資的發展方向。各方一致認為，兼具收益性和成長性的房地產是長期資產配置不可或缺的投資模塊，不動產投資在未來仍將是資產配置的重要渠道，在大類資產中擁有相對優勢。同時，面對房地產市場的波動，選擇專業機構合作亦是未來大勢所趨。

　　不動產股權投資時代下，不動產基金成為資產配置優選

　　平安不動產有限公司董事長兼CEO鄒益民在論壇上發表主題演講時表示，資金密集是不動產行業的標簽，不動產股權投資已經成為未來的發展趨勢。

　　以成熟的為例，不動產行業已進入精細化運作階段，運營與投資分工分開。國際上以不動產基金、REITs為主要類型產品的金融產業鏈發達，開發商是吸引資金、設計建造、中介流通、項目運營的組織者，而不動產各行業的分工，需要有投資商、開發商、物業服務商和金融服務商這四個主要的環節。

　　鄒益民表示，現在中國的情況還在比較初級的階段，開發商自己找錢、找地、做設計、做開發，開發之后自己做銷售，也可能會找一部分外部的代理幫忙，存有的物業自己做運營管理，甚至自建一個物業管理團隊，這是全鏈條的作業，導致開發商普遍負債率較高。

　　鄒益民認為，國內不動產股權投資還處于發展期，股權投資正在成為未來房企合作的新模式。從全球不動產投資收益來看，不動產投資一直都是各項投資中不錯的選擇。在中國，就政策導向和投資者的需求而言，結合國際市場發展的經驗，不動產股權投資具有很大的發展空間。

　　而國內因為信貸的收緊，開發商一直在尋找新的投資方式，投資者也有資產配置的需求，房地產總的投資韌性比較良好。未來，收并購、合作開發都會成為房地產金融新的動力。

　　平安不動產有限公司副總經理唐本勝在發布儀式上表示，作為中國平安旗下專業的不動產投資和資產管理平臺，平安不動產積極回應新時代下的新特征、新挑戰，既審時度勢、順勢而為，又以前瞻性的戰略眼光把握未來、占領先機。平安不動產旗下核心戰略業務品牌——平安不動產基金致力于成為一流的不動產基金管理平臺，在為投資人創造長期、穩健價值的同時，協力推動行業的正向發展。

　　面對不動產投資的市場痛點，平安不動產基金堅持“價值投資”原則，以前瞻性的眼光逆周期投資、跨周期操盤，根據機構投資者的資金體量、投資風格、風險偏好，提供專屬的資產類別和定制化的合作模式，在追求安全邊際的同時積極獲取優質項目的品牌溢價，持續為投資人提供穩健回報。目前，平安不動產基金旗下管理人已陸續發行坤元、金裕系列平層股權及金盟系列結構化基金產品，累計管理規模逾330億元。

　　機構或者高凈值客戶的不動產資產配置，到底如何攻或者如何守？

　　平安不動產基金事業部總經理何學軍提出了“買房不如買基金”的觀點，因為基金具有更好的流動性，但投資者也應謹慎挑選基金發行方的資質。只有專業的基金發行方在優質的底層資產之上進行主動管理，才能創造持續、穩健的投資回報。

　　有理由相信，在不動產股權投資的新時代下，具有優質資產發掘能力、專業投資能力與主動管理能力的行業參與方，將獲得更大的市場認可，具備更大的發展潛能。(21世紀經濟報道)

　　房地產融資收緊后，不動產股權投資風往哪吹？

　　2019年，資管行業直面靈魂拷問：房地產是否還值得投資？如何在合規的前提下實現房地產金融資產配置，制勝不動產股權投資新時代，構建行業新生態？

　　7月20日，在21世紀經濟報道主辦的“2019中國資產管理論壇”之“不動產基金主題論壇”上，來自銀行、地產、私募和法律界的專業人士齊聚一堂，共話不動產股權投資時代的地產投融資新變。

　　“未來十年或者若干年，對于富裕階層或高凈值客戶來說，配置房子不一定是特別優選，反而有一定風險，因為在‘房住不炒’等一系列政策之后，房地產流動性可能會下降。”光大銀行資產管理部副總經理酈明表示，未來消費群體是剛需的老百姓，財富管理層面匯聚資金后，目標是讓這個行業更加有效益。

　　興業銀行私人銀行部投資管理處處長陳華指出，私人銀行客戶目前更傾向于用理財產品的方式實現房地產資產的配置，興業近期也在籌備多只房地產基金的推出。

　　高和資本資本市場部董事總經理毛躍暉認為，不動產領域未來的投資可能更加關注杠桿水平，安全性和資產的流動性。未來的新風向可能是商業地產，因其相對而言估值客觀。“如果商業地產能夠跟金融有一個充分的結合，前面沒有趕上住宅黃金二十年，后面還有商業地產黃金十年。”

　　旭輝領寓副總裁兼投資發展中心總經理莫沸也很認同商業地產的價值。他舉例稱，在美國住宅的開發商目前占5%左右，商業占到百分之十幾，長租公寓占8%。在大型家族辦公室和私募基金里，住宅以外的不動產資產是非常多的。因為整體抗經濟周期能力比較強，收益相對比較穩定，即便是在2008年的周期下，長租公寓整體還能保持3%的增長。“目前中國不動產配置仍是住宅為主，未來住宅以外商業地產的配置，會成為高凈值人群或普通老百姓配置的主要結構。”

　　在監管方面，北京初亭律師事務所合伙人律師王曉明指出，資管新規之后無論是管理人登記還是私募產品登記，募集行為、投資者適當性監管以及事后監管都開始趨嚴，資管領域轉型期間的監管環境會維持一段時間，但目前對于不動產私募股權基金的監管仍較為寬松。

　　上海愛建信托總經理吳文新表示，從海外投資者的角度看，中國是新興經濟體中最有生機和活力的。通過城市幾十年的發展，相當多的物業存在改造空間，通過改造找到恰當的價值，或者恰當的地位，能讓它煥發新生。“長三角一體化以后，城市之間的定位是有差異的，比如上海辦公樓的價值長期來看是被低估的，所以價值還是存在的。”(21世紀經濟報道)

　　7月20日，中建投信托總經理譚碩在21世紀經濟報道主辦的“2019年中國資產管理年會”上表示，現在不動產信托占到整個信托業管理規模的12%左右，如果看底層資產還要高于這個比例，已成為信托業行業非常重要的基礎資產。而展望不動產信托的未來，地產股權投資、資產證券化和不動產基金都將是重要的發展方向。

　　譚碩認為，不動產信托已經到了不得不轉型的時候，并提出了三個方向：地產股權投資、資產證券化和不動產基金。

　　第一個方向不動產股權投資，可以說已經成為信托公司的重要轉型方向。加上在地產企業快周轉情況下，股權投資的時限也在縮短，時間期限逐漸變得可承受。因此，不動產股權投資目前已經成為業務熱點。

　　第二個轉型方向是資產證券化，不動產證券化是資產證券化在房地產行業的具體運用，不動產存量日益增多的形勢下，資產證券化的作用日益重要，也已成為不動產信托的重要發展方向。

　　第三個轉型方向是不動產基金，隨著房地產市場進入存量階段，房地產項目的投資收益將更多地依賴于對建成項目的運營管理，即通過物業產生的租金、管理費等未來現金流實現退出。

　　根據資產是否真實出售，不動產基金可以分為權益型和抵押型，權益型直接投資并擁有物業資產，同時提供物業管理服務，主要收入來源為物業資產的經營收益與處置物業的增值收益。抵押型本質上則是CMBS，并不直接擁有物業資產，而是把資金通過抵押或借貸的方式實現交易，以獲得物業資產的抵押款債權。(21世紀經濟報道)

　　(云水長和)

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