怎樣貸款買房

　　精選總結（一）：

　　目前貸款購房主要有以下幾種：1、個人住房商業性貸款;2、住房公積金貸款;3、個人住房組合貸款。

　　1、個人住房商業性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但能夠申請商業銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償潛力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶職責的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。

　　2、住房公積金貸款：對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，就應首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率很低，不僅僅低于同期商業銀行貸款利率(僅為商業銀行抵押貸款利率的一半)，而且要低于同期商業銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續時收費減半。

　　3、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心能夠發放的公積金貸款，最高限額一般為10-29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

　　個人住房委托貸款(公積金貸款)最劃算，個人住房貸款(商業性貸款)利息負擔最重。

　　貸款買房需具備的條件

　　貸款買房的借款人須具備如下條件：

　　1、具有完全民事行為潛力的自然人;

　　2、具有城鎮常住戶口或有效居留身份;

　　3、有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的潛力;

　　4、具有購買住房的合同或協議;

　　5、有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償潛力的單位或個人作為保證人;

　　6、貸款人規定的其他條件。

　　7、無住房補貼的以不低于所購住房全部價款的%作為購房的首期付款;有住房補貼的以個人承擔部分的%作為購房的首期付款;

　　根據《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，“應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負擔，業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執行20%的規定;對購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例。”

　　根據《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，“從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。思考到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。”

　　貸款買房有哪些手續

　　以下是貸款買房兩種方式的程序及辦理手續：

　　辦理住房公積金貸款應按下列程序：

　　(一)借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實帶給有關資料。

　　(二)市住房公積金管理中心負責借款人資格、擔保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關合同或協議，并按中國人民銀行規定辦理保險。

　　(三)貸款手續辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發準予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續。

　　購房時，借款人根據自己公積金的繳納狀況，到銀行進行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數額。根據公積金管理有關規定，每年提取一次。假設客戶每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業貸款還款額為1000元，在還款方式上可選取“余額沖貸法”，即提取的公積金首先歸還當月住房公積金貸款和商業貸款本息(共計2500元)，余額12500元可一次性償還住房商業性貸款本金，在還清住房商業性貸款本金后，尚有余額的再償還公積金貸款本金，因為商業性貸款利率高于公積金貸款利率。

　　申請銀行個人住房貸款工作流程：

　　(一)買方要與開發商簽訂《商品房預售契約》。

　　(二)支付30%以上的房款。

　　(三)去房管部門辦理預售登記。

　　(四)辦完預售登記后，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。

　　住房公積金貸款買房條件

　　1、具有穩定的職業收入，信用良好，有償還貸款本息的潛力。

　　2、申請人務必是購買自住住房，且土地性質為國有出讓住宅用地，同意以所購住房的全部產權作貸款抵押。

　　3、申請人及所在單位按規定已連續足額繳存住房公積金個月以上。http://www.m.osxg.com.cn/jiandan/

　　4、申請人有不低于所購住房全部價款的%的資金作為購房的首期付款。

　　5、具有所在市各市區常住戶口或有效居留身份。

　　住房公積金貸款額度

　　申請貸款額度可參照以下因素計算確定，取最小值：

　　1、最高貸款限額為40萬元。

　　2、申請貸款總額不超過所購住房房價總額的80%。

　　3、合同價與評估價值、契稅完稅計稅金額不一致時，按最低的一項計算。

　　4、申請人夫妻雙方住房公積金賬戶余額總和的20倍。

　　5、月還款額不超過夫妻雙方月工資收入的50%。

　　6、貸款額度確定后仍不足以支付購買住房全部價款的，可同時向受委托銀行申請商業性貸款。

　　住房公積金貸款期限

　　貸款期限最長不超過30年。辦理組合貸款的，公積金貸款和商業性住房貸款的貸款期限務必一致。

　　按揭買房的三大優點：

　　1、花明天的錢圓今日的夢按揭就是代款，也就是向銀行借錢，購房不必立刻花費很多錢就能夠買到自己的房子，所以按揭購房的第一個優點就是錢少也能買房。

　　2、銀行替你把關辦借款是向銀行借錢，所以房產項目的優劣銀行自然關心，銀行除了審查你本身外，還會你審查開發商，為你把關，自然保險性高。

　　3、把有限的資金用于多項投資從投資角度說，辦按揭購房者能夠把資金分開投資，貸款買房出租，以租養貸，然后再投資，這樣資金使用靈活。

　　按揭買房的缺點：

　　1、背負債務

　　說到缺點，首先是心理壓力大，因為中國人的傳統習慣不允許寅吃卯糧，講究節省，所以貸款購房對于保守型的人不適宜。而且事實上，購房人確實負擔沉重的債務，無論對任何人都是不簡單的。

　　2、不易迅速變現

　　因為是以房產本身抵押貸款，所以房再出售困難，不利于購房者退市。農行住房按揭貸款流程

　　1、借款人與售房商簽訂購房協議，并繳納%以上的房款(營業房%。

　　2、貸款行對售房商開發項目建筑資質資信等級負責人品行企業社會商譽技術力量經營狀況財務狀況進行調查，并與貼合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協議。

　　3、貸款行代理繳納契稅領取契證辦妥房地產權證及住房抵押登記手續，收費嚴格按各有關辦理機關的收費標準執行，不收取任何代理費，借款人務必帶給辦理以上手續所需的一切材料。貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。

　　4、借款人以后只要每月(每季日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應還款額，貸款銀行會從借款人賬戶中自動扣收，到期全部結清。

　　5、借款人持購房協議%購房收據身份證婚姻狀況證明向貸款行申請按揭貸款，并在貸款行開立存款賬戶或銀行卡。

　　6、售房商向貸款行提出按揭貸款合作意向。

　　7、經調查審查審批同意后簽訂借款合同，貸款行代理辦妥登記公證手續后，將款項存入售房商賬戶(保險采取客戶自愿原則，并通知客戶取合同和到售房商處辦理購房手續。

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