房地產行業：業績高增估值新低 地產龍頭短期具備避險價值

　　市場行情：板塊溫和反彈，H股內房表現略好

　　8月18日至8月31日，申萬房地產指數溫和反彈上漲3.16%，跑輸滬深300指數0.08pc；恒生中國內地地產指數上漲5.49%，跑贏恒生指數3.01pc。

　　政策動態：不動產登記提速，呼市首提全面停止去庫存

　　租賃市場整治，多地政府緊急發布住房租賃管理政策，多家銀行停止“租房貸”消費金融發放；國務院印發通知提出2019年6月前，所有直轄市、副省級城市和省會城市全面實施“互聯網+不動產登記”，近期官媒頻繁發文提及房地產稅出臺加速；棚改因城施策，央行官員發文稱應考慮適時退出貨幣化安置；呼和浩特市府發文全面停止去庫存政策。

　　公司動態：行業進入結算周期，2018年H1業績表現靚眼

　　2016-2017年的銷售高增長于近期陸續進入結算周期，A+H上市房企2018中報業績表現靚眼。光大地產30家A股重點房企中報匯總2018年上半年共實現營業收入6034億元，同比增長31%；實現歸母凈利潤620億元，同比增長50%；光大地產20家H股重點房企中報匯總2018年上半年共實現收入8973億元，同比增長49%；實現公司股東應占溢利1178億元，同比增長49%。

　　數據更新：樓市平穩，一線二手回溫；地市降溫，龍頭銷售仍高增

　　30城商品房雙周成交環比下降約5.9%，全年累計同比收窄至-10.8%；11城二手房雙周成交環比下降7.0%，全年累計同比收窄至-7.3%，一線城市(北深)二手成交同比增長2.6%；100城土地雙周成交面積環比增加6.5%，雙周成交總價環比下降24.1%。克而瑞數據1-8月TOP40房企銷售金額同比增長39%，其中增速超過80%達12家。

　　投資建議：業績高增，估值新低，地產龍頭短期具備避險價值

　　房地產延遲結算特性導致龍頭地產短期業績增長確定性較強，申萬地產板塊PE估值創歷史新低，短期龍頭地產綜合了低估值、高業績、較強確定性三大優勢，在流動性邊際改善的前提下估值有望得到修復，短期內具備避險配置價值。建議關注地產龍頭萬科A、保利地產、招商蛇口及H股的融創中國和中國金茂。

　　同時建議關注國改加快帶來的局部α機遇。如控股母公司擁有較多土儲、品牌影響力強和業務協同效應明顯的光明地產；及上實發展將在2019年7月前解決同業競爭。

　　風險分析：

　　房企融資持續收緊或導致資金鏈承壓；融資成本抬升或侵蝕利潤；美元走強或導致房企匯兌損失加大。

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