地產股大漲竟是一廂情愿？工行農行否認下調上海房貸利率

僅僅一天，歡呼房貸利率下調就成了空歡喜一場。

　　8月10日，針對昨日有媒體報道稱工行上海分行、農行上海分行下調個人住房貸款首套房利率一事，工行和農行均出面予以澄清。

　　農行上海分行方面表示，嚴格執行差別化住房信貸政策，未對個人住房貸款利率政策進行下調。根據中央關于“堅決遏制房價上漲”的要求，農行上海市分行將進一步加強個人住房貸款差別化信貸政策執行力度，繼續支持購房剛性需求，按借款人風險情況審慎定價，加強貸款審核，嚴控信貸資金違規流入房地產市場，堅決遏制房價上漲，確保房地產宏觀調控政策落實到位。

　　工行上海分行方面也表示，工行上海分行一貫堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，認真執行個人住房貸款差別化信貸政策，目前未對個人住房貸款利率政策進行調整。同時，該行將嚴格落實對房地產市場發展的新要求，按風險審慎定價，確保政策執行到位，促進房地產市場平穩健康發展。

　　在寬松的資金面環境以及監管部門要求銀行加大信貸投放的背景下，大行房貸利率的下調很容易牽動市場的敏感神經，其所釋放的信號意義往往容易被市場放大，認為是樓市松動、新一輪房價上漲的征兆，今天地產股的集體上漲就是最好的體現。因此，為澄清市場誤讀，相關銀行的及時回應尤為必要。

　　上海的房貸利率情況到底如何？

　　在上海被傳出首套房房貸利率下調的傳聞之前，廣州就實實在在地經歷過房貸利率下調。

　　據多家媒體報道，繼7月底廣州多家銀行下調首套房貸利率，8月初，廣州匯豐銀行宣布再度下調首套房基準利率，具體調整為：首套房基準利率上浮8%，二套基準利率上浮10%，從8月1日開始執行。目前，四大行首套房基準利率基本是上浮10%；而二套房利率基本為上浮15%~20%。

　　上海下調房貸利率的傳聞在昨日傳開。據21世紀經濟報道，工行上海分行4月26日之前執行的是首套房利率9折，即利率為4.41%；4月26日之后進行調整，此日之后出預售證的新樓盤和簽約的二手房一律執行首套房9.5折，即利率為4.655%；8月9日上午，工行再度變更首套房利率政策，重回9折。在同日，同樣做此變動的還有農行上海分行。

　　工行、農行在上海下調首套房利率的消息一出，迅速在朋友圈“炸開了鍋”，不少人將此解讀為樓市政策松動的政策信號。

　　然而，真實的情況又是如何呢？

　　首先，正如工行、農行相關負責人今日的澄清，未對個人住房貸款利率政策進行下調。證券時報記者也就此事向工行、農行官方核實，兩家銀行都表示，目前上海地區的個人住房貸款首套房最低利率為9.5折。

　　其次，多位受訪的銀行從業人士對證券時報記者表示，上海地區的首套房利率一直都有9折，這也是一線城市中唯一的首套房利率還有折扣的城市。在四大行中，建行和中行近期的首套房利率一直都執行9折。

　　另有一大行上海分行人士對記者表示，工行和農行的首套房利率實際上也有9折，但申請的門檻相對高一些且放款時間慢，所以9折的情況比較少見。

　　“大行其實都保留了9折的首套房利率優惠，但有9折不代表就一定會給，還是按照價高者得的市場規律在做。通行的做法是，銀行每放一筆高利率的首套房貸款，會搭配一筆低利率的首套房貸款。”上述大行人士稱。

　　實際上，放眼全國，上海的房貸利率也算比較低。目前上海首套房貸款利率普遍為9折或基準，二套房貸利率也只是上浮10%。相比之下，不少城市的首套房貸利率都是上浮10%起步。

　　根據融360近日公布的中國房貸市場報告顯示，在全國35個重點城市中，上海保持首套房貸平均利率最低。2018年6月全國首套房平均利率最低的城市前十分別為上海5.16%、廈門5.39%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、烏魯木齊5.39%、福州5.39%、大連5.44%、北京5.47%、長春5.49%。

　　地產股空歡喜一場？

　　受昨日上海首套房利率折扣下調利好傳聞的影響，今天A股和港股的地產板塊大幅拉升，高開高走。

　　A股房地產板塊中，萬科A一度漲逾6%，招商地產、廣宇發展、陽光城等個股紛紛拉升，南都物業、深物業A等多股漲停。

　　香港內房股方面，中國恒大大漲8%，雅居樂一度大漲10%，融創中國、碧桂園、龍光地產也均有一定程度的上漲。

　　看不明白下半年樓市？別忘記高層剛剛的定調！

　　一個房貸利率下調的傳聞能引發市場如此之大的連鎖反應，背后反映出市場對未來政策走向不確定性的迷茫和擔憂。

　　不少業內人士評論稱，大家討論房貸利率下降，本質上是擔心房價上漲、經濟重回老路。

　　“宏觀經濟政策重心從去杠桿重回穩增長，當局已經定調積極的財政政策，貨幣政策也實質性寬松。最近關于加大基建投資的消息不斷，城投債又滿血復活，現在銀行體系資金充裕到又有點資產配置荒，資金都在找投資去處，這個時候放松房貸利率以吸引資金需求，也在情理之中。”一大行人士稱。

　　從過去多輪房價上漲的周期看，上漲周期的啟動通常是由房貸政策松動觸發。因此，這次大家主要擔憂的，也是一旦多地房貸利率出現下調，則又回到靠房地產刺激經濟增長的老路，房價會進一步攀升。

　　不過，值得注意的是，從7月底召開的中央政治局會議的定調看，下半年房地產政策并不會松動。會議提出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。

　　相比于過去常提的“堅決遏制房價過快上漲”，此次會議直接定調“堅決遏制房價上漲”，少了“過快”二字，顯示出高層對調控房地產政策的決心。

　　平安證券首席經濟學家張明就認為，會議強調“堅決遏制房價上漲”，這明顯是針對一二線城市而言的。“加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”，針對一二線城市目前庫存嚴重不足的情況，這意味著，第一，房地產供給未來有望顯著增加；第二，房產稅出臺時間可能早于市場預期。

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