風向標來了！北京下一步樓市調控走向定調！下一步怎么走？白皮書透露這些信號

　　中央經濟工作會議為下半年房地產調控定調后，各地樓市調控走向備受關注，特別是有全國樓市風向標之稱的北京。

　　8月2日，北京市住建委發布了《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2019)》(簡稱《白皮書(2019)》)，這里對北京下一步樓市調控走向給出了明確答案。

　　其核心導向是，堅持“房住不炒”定位，保持調控政策的連續性和穩定性，以穩地價穩房價穩預期為目標，堅決抑制投資投機性購房需求，逐步形成符合本市特點、適應市場規律的房地產調控長效機制。

　　對此，接受券商中國記者采訪的業內人士認為，北京房地產調控是全國最有力度的代表，各種調控政策創新不斷，特別是供應結構的改變，使得北京樓市持續平穩，房價保持平穩趨勢不變。7月市場進入“超穩態”階段，這也將是下半年的市場主基調，在供應井噴下，房價平穩可期。

　　北京將從四方面進行樓市調控

　　根據《白皮書(2019)》，北京下一步將從四方面進行樓市調控。

　　一是保持房地產市場調控的連續性和穩定性。

　　以穩地價穩房價穩預期為目標，堅決抑制投資投機性購房需求，逐步形成符合本市特點、適應市場規律的房地產調控長效機制。

　　堅持規劃引領，結合經濟社會發展水平、住房供需狀況、人口變化情況，科學編制全市、各區住房專項規劃。繼續完善一二三級市場監管體系，強化市場運行情況監測，主動解讀政策和市場形勢，合理引導社會預期。供給側和需求端同時發力，加大商品住房供應力度，推進已拿地商品住房項目盡早開工，形成有效投資，加快入市供應。

　　二是規范房地產市場秩序。

　　規范新建商品房銷售場所、機構、人員等的管理措施。

　　簡化房屋交易流程，利用“互聯網+”手段，實現存量房屋買賣從交易、繳稅到登記“一網通辦”。取消企業間存量非住宅房屋買賣網簽，提高交易效率。推動《北京市房地產經紀管理辦法》規章立法進程，完善經紀行業管理政策法規體系，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度。強化聯動監管，完善信息共享、綜合執法等工作機制，保持執法高壓態勢，全流程規范開發、銷售、中介等行為。

　　三是加快培育發展住房租賃市場。

　　健全住房租賃體制機制，發展規范房屋租賃管理機構，完善房屋租賃政策法規，發布住房租賃合同等系列示范文本，研究制定進一步規范住房租賃市場的政策措施，繼續推動《北京市住房租賃條例》立法工作，為住房租賃市場長遠健康發展提供法治保障。

　　多渠道增加租賃房源供應，鼓勵住房租賃企業開展規模化經營，促進長期租賃市場穩健成長，加快推進集體土地租賃住房建設和租賃型職工集體宿舍改建。完善住房租賃監管和服務平臺，不斷提高住房租賃登記備案率，為承租人辦理公共服務事項提供更高效、便捷的服務。加大對房地產中介機構、住房租賃企業和信息發布平臺等市場主體的監管力度，規范租賃服務行為，完善服務標準，提升服務水平；推動建立住房租賃公益律師隊伍，完善多渠道租賃糾紛調處機制，讓群眾租得放心、住得安心。

　　四是不斷提升既有房屋居住品質。

　　開展普通地下室綜合整治，實時保持散租住人動態清零，研究清空后普通地下室再利用的政策和辦法，完善普通地下室長效管理機制。

　　繼續推進“疏解整治促提升”，做好群租房和出租大院綜合治理。推進老舊小區綜合整治，完善整治資金模式，出臺資金補助政策，推動建立老舊小區物業管理長效機制。加強物業管理法制建設，起草《北京市物業管理條例》(草案)，推動物業管理立法取得實質性進展。

　　2018年北京樓市成交量增價穩

　　《白皮書(2019)》對去年北京樓市調控情況進行了全面的總結。

　　2018年，北京堅持“房住不炒”定位，繼續嚴格執行各項調控措施，遏制炒房、保護剛需。大力增加住房供應，滿足普通居民家庭購房需求，商品住房成交量增價穩。

　　2018年，北京全市新建商品住房上市984.1萬平方米、8.46萬套，同比分別增加87.9%、102.4%。其中，共有產權住房項目上市2.58萬套。剔除共有產權住房后，商品住房5.88萬套，占全市新建商品住房供應總量的69.5%。

　　從上圖可以明顯看出，2018年北京新建商品住房供應量大幅增加。在這樣的背景下，成交量也有所增加，價格則保持穩定。

　　2018年，北京全市商品住房成交19.8萬套，同比增加11.9%。其中，二手住房、新建商品住房分別成交15.2萬套、4.6萬套，同比分別增加13.4%、7.0%，二者之比為3.3:1，較上年小幅增大，二手住房繼續占據交易市場主導地位。交易市場以首套、本地購房以及中小戶型住房成交為主。從成交價格看，年內各月新建商品住房同比、環比價格指數基本穩定，二手住房同比、環比價格指數總體有所下降。

　　據統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格指數，2018年1-10月份，北京全市新建商品住房價格指數環比漲幅保持在-0.3%~0.2%之間，11月、12月分別上漲0.6%、1%；上半年各月同比漲幅持續下降，下半年以來有所上漲，12 月份同比上漲2.3%。1-12月份，全市二手住房價格指數環比漲幅保持在-0.6%~0.4%之間，12月份下降0.2%，連續4個月下降；同比自2017年10月以來，連續15個月下降，12月份下降1.9%，其中受2017年“317”政策影響，3、4月份二手住房同比降幅最大，分別下降6.8%、6.9%。

　　從新建商品住房銷售價格變動看，四個一線城市中，北京、上海新建住房環比、同比變化幅度不大，價格相對較穩，深圳前4個月新建住房同比變化幅度稍大但維持在4%以內。廣州新建住房售價變動相對明顯，后4個月售價同比上漲較快，12月漲幅達到8.3%。

　　從二手住房銷售價格變動看，四地價格環比變動都較小，年內價格基本保持了穩定。四地在價格同比變化上發生了分化，北京、上海二手住房售價同比基本呈下降狀態，北京降幅更為明顯；深圳、廣州二手住房售價同比都在上升，深圳2月-12 月同比漲幅都在4%以上。

　　 未來北京房價仍將保持平穩

　　在歷年全國樓市調控中，北京是政策力度最大、執行最嚴的城市，調控效果也最明顯。2018年對北京樓市影響最大的政策是9月出臺的史上最嚴住房公積金貸款新政，執行“認房又認貸”，提高首付比例，將貸款與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，繳存12年可以貸到最高的120萬元，這對投資投機性購房行為起到了抑制作用。與此同時，北京還開展治理房地產市場亂象專項行動，對投機炒房、中介和開發企業違規違法行為、虛假房地產廣告等亂象，實施重點打擊、聯合懲戒，從而規范市場交易環境。

　　今年上半年，北京樓市延續了去年底的降溫趨勢，目前的最新情況如何？

　　中原地產研究中心統計數據顯示，7月，北京新建住宅合計簽約達到了4836套，這是2016年10月以來的最高值，創3年來新高，同比上漲幅度達到了140%；二手房住宅成交12744套，與6月基本持平。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂接受券商中國記者采訪時表示，7月北京二手房市場延續“低波動”趨勢，網簽量結束了連續三個月的下降。北京鏈家二手房實時成交環比下降4%，7月成交均價為62190元/平方米，環比下跌0.1%，同比下跌0.9%。多個口徑多個維度的數據波動都很小，市場進入“超穩態”階段，這也將是下半年的市場主基調。

　　許小樂認為，7月市場有觸底跡象，預計8月成交量穩中有升。“從需求端來看，客戶成交周期縮短1.2天，釋放速度略有加快；且新增客源止降回升，環比增加7.1%，預計8月市場將仍表現出平穩狀態，成交量略高于7月(絕對量在歷史水平處中下，1.2萬套-1.5萬套)，月度環比價格波動穩定在2%以內。”他對券商中國記者說。

　　對于北京樓市未來走勢，中原地產首席分析師張大偉對券商中國記者表示，北京房地產調控是全國最有力度的代表，各種調控政策創新不斷，特別是供應結構的改變，使得北京樓市持續平穩，房價保持平穩趨勢不變。北京調控和其他城市重“控”不一樣的是，北京重“調”，調市場結構，調市場需求。北京對保障體系的建立也有創新，對于公租房人臉識別、人才住房、共有產權房等都在全國率先試點。從未來趨勢看，北京房價的平穩可以預期，供應井噴下，剛需得到滿足，租賃市場也相對穩定。

（文章來源：券商中國）

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