房地產行業：補庫存的韌性仍在延續

　　銷售端：繼續穩健增長。1-8月全國商品房銷售面積102474萬平方米，同比增長4.0%，增速較1-7月份下降0.2個百分點。1-8月商品房累計銷售額89396億元，同比增長14.5%，增速提高0.1個百分點。我們在2季度就曾提到，供應端的放量，將對重點城市的銷售端起到修復作用。我們跟蹤的重點51城成交數據也印證了這一趨勢。8月重點城市整體成交同比增長5.55%。其中一線4城的成交同比增長33.92%，增幅較7月擴大19.6個百分點；二線17城止跌反彈，由前值的下跌9.98轉為增長5.30%；三線20城漲則逐漸轉冷，增速從7月21.78%下滑至-2.41%。

　　土地端：土地市場再度升溫，房企拿地趨于理性。1-8月房地產開發企業土地購置面積16451萬平方米，同比增加15.6%；1-8月土地成交價款8177億元，同比增長23.7%。1-8月全國土地購置面積和土地成交價款延續上漲趨勢，但累計土地成交均價增速持續5個月回落，且土地成交溢價率下行趨勢不改，原因主要在于：1、對于一線城市，樓市調控政策延續，在限價等政策壓力下拿地會出于項目自身利潤率的考慮；2、對于二、三線城市，由于對下半年市場的判斷趨于的謹慎，土地市場競爭程度下降，房企拿地趨于理性。

　　投資端：新開工新高，投資回溫。1-8月，全國房地產開發投資76519億，同比增長10.1%，增幅較1-7月回落0.1個百分點。前7月房地產投資中其他費用為13586億元，同比增長53.8%(一般土地購置費占其他費用70-80%)，是維持投資高位增長的主要因素。我們認為4季度土地購置費對投資的貢獻程度將逐漸收斂，主要原因是土地購置費用的基數從2017下半年開始提高，將從基數效應角度影響未來增速。但結合新開工和2018年土地購置面積的高增速，我們認為當前投資仍有韌性。

　　資金端：到位資金增速持續回升。1-8月份，房地產開發企業到位資金106682億元，同比增長6.9%，增速比1-7月份擴大0.5個百分點。其中，國內貸款15783億元，同比下降6.6%；利用外資35億元，同比下降68.3%；自籌資金34959億元，同比增長11.2%；定金及預收款35447億元，同比增長15.1%；個人按揭貸款15605億元，同比下降1.0%。隨著流動性的改善，我們觀察到自籌資金增速從4月低點4.8%已經連續攀升至11.2%，且根據我們的跟蹤，目前房企發債成本端出現邊際改善，7月以來已經有數家房企新增債券融資成本出現下降。

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