房地產2018年中報總結：龍頭房企優勢明顯

　　大中型房企盈利能力優秀，小型房企分化

　　大中型房企盈利能力普遍較為優秀，統計的15家大中型房企(上半年營收大于100億元)均實現營業收入、歸母凈利潤正增長，部分優勢房企歸母凈利潤增長顯著，如陽光城、中南建設、新城控股、招商蛇口增速分別達214%、180%、123%、105%；15家大中型房企中，10家毛利率水平高于板塊。部分小型房企實現業績高增長，如中洲控股、光明地產，但由于分化明顯，樣本房企的綜合業績增速低于板塊整體水平，小型房企毛利率水平同樣分化明顯。

　　短期償債能力處于低位，但龍頭進一步改善

　　截至2018年上半年，板塊剔除預收款資產負債率為73%，較去年同期提升1.2個百分點；板塊凈負債率為104%，較去年同期提升1.7個百分點，仍處于歷史高位；板塊短期償債能力保障倍數自2016年1.59下降至1.21，處于低位。在板塊負債率提升的同時，龍頭房企債務結構改善，綠地控股、萬科等房企凈負債率均下降明顯，短期償債能力保障倍數也有所提升。

　　越優秀，融資越有優勢、融資規模增長越快

　　2018年上半年，板塊融資規模(借款+發債)達9137億元，同比增長19%。其中優勢房企融資規模的增長更為顯著，如招商蛇口、萬科、華僑城、中南建設、保利增速分別達132%、126%、55%、46%、36%，顯著強于板塊整體水平。

　　二季度去化提速

　　2018年上半年板塊存貨周轉天數平均2312天，較一季度末下降30.4%，同比增長17%，表明從結算口徑觀察二季度板塊存貨去化速度比一季度加快了，但整個上半年不如去年；二季度的回款存貨比(銷售商品、提供勞務獲得的現金/期末存貨)為14%，較2018年一季度末提升3個百分點，與去年同期持平，表明從預售回款層面觀察板塊去庫存速度于二季度加快。

　　多數優勢房企銷售增速放緩，投資分化

　　2018年上半年，15家大中型房企中，9家房企銷售增速不如去年同期；銷售TOP30房企中，16家房企銷售增速不如去年同期。從“拿地銷售比”來看新城控股、陽光城、榮盛發展、萬科等房企拿地投資積極，而部分房企如榮盛發展、新城控股、陽光城等拿地較去年呈現較保守的態勢。

　　行業回歸理性，堅定看多優勢地產股

　　2018年下半年行業基本面將回歸理性，類似上半年那樣的過熱情形，包括新房銷售異常高企的去化率、搖號購房時的搶房、土地拍賣不斷飆升的溢價率……，都將逐漸消停，回到政府所希望的理性、溫和狀態；中國房地產行業具備強大的韌性，我們預計未來一年，三、四線城市的銷量、房價會略有降溫，但遠談不上失速，行業集中度提升將導致優勢地產股的合同銷售仍有望保持顯著增長，他們的盈利能力大概率不會顯著惡化，而一、二線城市在現有調控政策壓制下，房價可控，不會有太大的調控加碼的壓力。基本面的理性和韌性將利好在基本面過熱階段股價已暴跌并腰斬的優勢地產股，未來一年買優勢地產股具備進可攻、退可守的優點：①進可攻——經濟穩增長壓力大，房地產調控有望適度松綁，買地產股賺估值的錢；②退可守——買地產股賺業績增長的錢。推薦保利、新城、中國恒大、萬科、華夏幸福、招商蛇口、龍光地產、中南建設、榮盛發展、陽光城、世聯行、旭輝控股、中洲控股、寶龍地產、華僑城A等。

　　風險提示

　　若行業再度升溫、過熱引發新一輪調控預期，或公司銷售增長失速。

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