房地產行業2018年中報綜述：正值金秋收獲時

　　重點房企實現增收增利，未來營收有保證。2018年上半年，三十家重點房企整體實現營業收入7149.18億元，同比增長27.53%；歸母凈利潤622.68億元，同比增長44.07%，重點房企整體毛利率為26.28%，較2017年同期上升2.21個百分點，隨著高毛利產品進入結轉期，房企盈利能力不斷改善，預期19年后將承壓。重點房企預收賬款為21083.67億元，較2017年末增加4357.72億元，增長26.05%，未來業績有所保證；存貨達39005億元，同比增長29.35%，補貨動力充足；凈負債率為110.53%，較2017年同期增長3.07個百分點，杠桿略有提升。同時，無論是銷售端還是拿地端，行業集中度均進一步提升并且將延續，“馬太效應”進一步凸顯。

　　融資環境邊際有所改善，未來三年迎來還款高峰期。2018年1-8月累計發行債券為2587.22億元，同比增長109.30%，七月、八月債券發行規模持續回暖，同時發債成本較2018年上半年有所下滑，國企及優秀民營企業融資通道順暢，融資成本上行壓力可控。

　　調控政策持續深化，強調因城施策、因地制宜。各大中城市均已實施“五限”政策的背景下，政策繼續加碼的空間已比較有限，部分上漲過快的非熱點的三四線可能會繼續出臺更嚴格調控政策。

　　房地產投資反彈、銷售增長強勁，全年銷售保持0%以上增長。受土地購置費用帶動，1-7月全國房地產開發投資65886億元，同比名義增長10.20%；商品房銷售面積約9億方，同比增長4.2%。隨著棚改貨幣化安置比例的降低，其對房地產銷售的拉動作用將減弱，我們預計銷售面積將平穩下行，預計全年仍保持0%以上增長。

　　投資建議：我們認為行業集中度仍將不斷提升，龍頭房企銷售依然可以保持在較高的水平；業績方面，凈利潤水平未來2-3年有望保持每年20%以上的復合增速。無論是調控政策還是貨幣政策未來加壓的空間已經不大，龍頭地產股估值已處在歷史的底部區間，中長期配置價值凸顯。

　　重點推薦一線龍頭和資源型房企：萬科A、保利地產、招商蛇口、華僑城A、新城控股、華夏幸福。

　　風險提示：行業政策調控持續收緊；貨幣政策收緊。

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