房屋租賃行業：長租公寓融資工具深度解析

　　物業成本

　　集中式長租公寓是收下或者建起整棟房子，在整棟房子的基礎上改建或者裝修用作長租公寓，這種長租公寓方便集中式管理，很多都設置有公共空間和公用設施，方便年輕人休閑娛樂和交友，目前從事集中式長租公寓品牌包括自如寓、泊寓、冠寓和魔方公寓等，他們的經營方來源很廣，包括國有背景的企業、開發商、房屋經紀機構、酒店企業和互聯網平臺型創業公司。

　　這種房子的獲取成本還是要看房子的性質，目前市場上的集中式長租公寓大部分是商業、工業用地、自持性土地或者較偏地段的普通住宅用地。

　　這里面還有個區別，一個是拿現成的物業進行重新裝修，這種長租公寓的前期成本主要是裝修建安費，拿到的物業多是商業、工業物業或者地段較偏但是有集中產業區的住宅物業，總體來看比自建成本低，互聯網平臺型創業公司多是采用這種做法，市場上的收益率可以達到10%~20%，10年以內回本。

　　另一種是從拿地開始自建，涉及這種的大部分是國有背景、開發商和酒店系的企業。

　　分散式長租公寓是通過租賃或受托的方式收集房子，將這些房子統一標準化管理、承租給租客的模式，這些房子是房東零散放出來的，所以一般分布零散。市面上零散放出的房子比整棟獲取的更多，相對房源多、獲取門檻比集中式也更低一些，目前從事分散式長租公寓的公司主要是一些房屋經紀機構。

　　融資成本

　　時間就是金錢，建一個20年才能回本的項目，收20年租等著回本不現實，因為地產公司一般是有不低的財務成本的，一般企業的融資方式有貸款，發債和ABS。貸款方面，房地產行業作為“三高一剩”行業是銀行貸款比較惜貸的行業。從發債來看，普通房地產公司債會根據評級、期限等不同利率有所差別，但是基本上都在5.5%以上。

　　風險提示：監管超預期。

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