房企半年度“成績單”：業績分化 高周轉房企負債攀升現金流吃緊

　　近期，房企中期業績發布進入密集期。根據中原地產研究中心統計，合計超過50家房地產企業公布的半年報數據顯示，除了部分轉型的中小企業外，8成房地產企業2018年上半年利潤明顯上漲。

　　其中，房企第一梯隊的碧桂園(02007.HK)、恒大(03333.HK)、萬科(000002.SZ)，今年上半年銷售總額突破萬億元，三家房企銷售額均超過3000億元。而位于“第二梯隊”的世茂房地產(00813.HK)、正榮地產(06158.HK)、新城控股(601155.SH)、濱江集團(002244.SZ)等房企也實現業績突破。從管理層的表態來看，對規模增長的訴求亦較為強烈。

　　不過值得注意的是，寶龍地產(01238.HK)、綠城中國(03900.HK)、旭輝控股集團(00884.HK)等房企業績大增、利潤升高的繁榮背后，負債率攀升、現金流吃緊的現象也不容忽視。其中，寶龍地產凈負債比率約為100.4%(2017年12月31日約86.8%)；而綠城中國的凈資產負債率則從去年同期的46.4%上升至55.1%。

　　“上半年債務有所增長是因為我們把握了拓展機會，拿了14塊地，絕大部分是以底價獲得，是補貨的概念。下半年債務不會再增長，以現在的負債率，不合適再增加債務。”寶龍地產品牌部相關負責人回復《中國經營報》記者稱。同時，綠城中國品牌部相關負責人表示：“對于凈資產負債率增長，我們認為從去年同期的46.4%上升至55.1%是適度增長，甚至升到60%多或70%多，我們認為都是健康的，如果有機會投資的話，綠城還是希望拿出資金去擴大規模。”

　　行業分化中小房企遇困

　　記者梳理發現，營收和利潤上漲是多數房企半年報的一大亮點。不過，在規模企業之外，榮安地產(000517.SZ)、美好置業(000667.SZ)、眾安房產(00672.HK)等規模偏小、發展較慢的中小房企依然面臨著經營困境。

　　日前，榮安地產發布2018 年半年度業績預告稱，預計2018年1~6月歸屬于上市公司股東的凈利潤1.5億元~1.8億元，比上年同期下降61.68%~68.06%。而在此前公告的一季報中，受到交付體量大幅減少影響，公司凈利潤為負，同比降幅達到111.76%。

　　對于業績波動，榮安地產董事會辦公室相關負責人回應記者稱：“上半年凈利潤同比去年出現下滑，主要在于本期交付體量與上年同期相比有所減少，這個在半年度預告中也有說明。而一季報的波動，則主要受房地產行業的結轉周期影響，今年一季度沒有新樓盤交付較少，因此相應的結轉收入也比較少。”

　　同時，美好置業發布半年度業績報顯示，報告期內，公司實現營業收入約4.29億元，同比下降76.96%；實現歸屬上市公司股東凈利潤2.26億元，同比下降23.8%；另外，上半年扣除非經常性損益的凈利潤-1.91億元，同比下降164.65%。

　　“營業收入下降主要系報告期內公司房產開發業務可供結算的項目較上年同期減少，公司實現的銷售將于2018年下半年及以后年度結算所致；而扣除非經常性損益的凈利潤較上年同期下降，主要系報告期公司城市土地開發業務中，通過轉讓下屬子公司股權產生的凈利潤4.33億元，根據相關規定列入非經常性損益所致。”美好置業方面表示。

　　另據眾安房產發布的2018年中期業績公告，于回顧期內，公司未經審核綜合收入約為16.02億元，較2017年同期下降約49.5%；毛利約為5.54億元，較2017年同期下降約17.9%；未經審核的利潤為0.96億元，較2017年同期減少約82.7%。

　　針對業績下滑以及企業發展等問題，記者致電致函眾安房產相關負責人，截至記者發稿時未能收到相應答復。

　　億翰智庫研究總監張化東表示：“隨著行業集中度越拉越高，中小房企的生存空間將受到極大擠壓，部分房企將面臨‘生死劫’。”

　　負債率走高現金流吃緊

　　值得注意的是，部分房企業績大增、利潤升高的繁榮背后，是負債率攀升、現金流吃緊等危險信號。

　　根據寶龍地產半年報，截至2018年6月30日，公司借款總額為443.96億元，較2017年年底增長24.9%，在借款總額中，一年內到期的借款約為137.51億元，一年后到期的借款約306.45億元。同時，在2018年6月30日，寶龍地產凈負債比率約為100.4%(于2017年12月31日約86.8%)。

　　“上半年債務有所增長是因為我們把握了拓展機會，拿了14塊地，絕大部分是以底價獲得，是補貨的概念。”寶龍地產品牌部相關負責人表示。

　　不過，這并非房企負債走高的孤例。近日，浙系房企龍頭綠城中國發布半年報稱，綠城凈資產負債率從去年同期的46.4%上升至55.1%，總借貸732.19億元(2017年12月31日：577.06億元)，凈負債(總借貸減去銀行存款及現金)288.01億元(2017年12月31日：217.29億元)。

　　同時記者注意到，旭輝控股集團披露的半度報顯示，截至今年上半年末，旭輝控股集團的總債務為為705.59億元，相比2017年末增加233.2億元，包括銀行及其他貸款約446.53億元、賬面值為118.03億元的境內公司債券、賬面值為22.76億元的可換股債券及賬面值為118.27億元的境外優先票據。

　　同時半年報顯示，在不計入永續債的情況下，旭輝控股集團上半年的凈負債率達到72%，相比2017年底的50.9%，大幅上升21.1%。根據媒體報道，在旭輝控股集團內部，始終嚴控凈負債率在紅線75%以下，而72%的數值已經逼近紅線。

　　對此，旭輝控股集團品牌方面負責人此前在接受記者采訪時表示，公司不存在負債率高企的風險，亦沒有資金兌付壓力。上半年，公司預判到地產行業融資將收緊，所以主動進行融資，以較低的成本獲取資金，踏準融資“窗口期”。

　　在部分房企負債攀升的同時，也有房企出現了償付危機。近日，渝開發公告披露，公司向控股子公司朗福公司提供的合計1.55億元財務資助已于2017年4月30日到期，由于朗福公司“山與城項目”開發周期較長，經營狀況未達預期，資金緊張，無足額資金按時償還公司提供的財務資助，已造成逾期，截至報告期末尚未歸還。

　　渝開發半年報稱，公司多次通過向朗福公司發送催款函等方式進行催收，并敦促其加快存貨的周轉速度及加強資金管理，盡快還款。截至本報告期，朗福公司回函表示：“暫時無法償還貴司的股東借款，由于房地產市場回暖，目前我司銷售形式正在向好的方向發展。我司將采取工程款抵房款等多種形式，加大銷售力度，加快銷售回款，爭取盡早償還貴司的股東借款。”

　　記者就相關問題致電致函渝開發董事會辦公室，截至發稿，未收到正面回復。

　　速度與質量平衡難題

　　多家企業表示，負債走高與增加土儲和擴大規模有關。而規模競爭時代，“高周轉”被認為是房企快速突破的利器。

　　7月初，綠城披露的一份內部文件要求員工加快銷售，堅決執行“早銷、多銷、快銷”的策略。加大應收款項催收力度，“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對于不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴格控制付款。

　　對此，綠城中國品牌部相關負責人對記者表示：“綠城中國產品結構為2-6-2的橄欖型結構，即20%為高端產品，60%為高性價比產品，20%屬于保障房類產品。其中20%的高端產品精打細磨，旨在打造行業品質標桿產品，20%的保障房類產品屬于政府代建，因此綠城中國40%的產品不存在高周轉的說法。對于60%的高性價比項目，我們會適當做些提速。”

　　同時記者采訪中了解到，旭輝作為高周轉房企代表，對于項目高周轉有一套標準化的管理原則，內部稱之為“8611”策略：項目在拿地后8個月內開盤，首次開盤去化率達到60%，11個月內實現資金快速回籠周轉。

　　同策咨詢研究院的研究報告指出：“高周轉是高增長房企的必由之路，產品標準化是高周轉的前提。公司產品比較繁雜，無法形成標準化的產品線，旭輝的目標是只做適度的產品標準化，對周轉速度必然形成一定拖累。”

　　業內對高周轉模式褒貶不一。此前被認為是閩系房企掉隊者的寶龍地產將今年視為做大規模的一年，寶龍采用了高周轉的模式來加速規模擴張，其年初提出“3-6-9”周轉模式，即“3個月內動工、6個月內開盤、9個月內現金回籠”。

　　“寶龍提出的‘3-6-9’模式，是指通過產品方案的標準化來實現，而不是指開發速度。是通過將設計標準化、產品定位前置等來實現，是以保證高品質為前提的條件下，合理提高速度。”寶龍地產品牌部相關負責人表示，質量是企業的根本和底線，也是寶龍的基本價值觀，絕不會為了追求速度而降低質量要求。

　　隨著調控政策持續加碼，房企融資環境收緊，行業“叢林法則”凸顯，不少房企提出高周轉策略，不過隨著多家房企爆出項目安全問題，該模式也頗受質疑，高周轉如何平衡速度與質量？

　　在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，高周轉模式本身并無對錯，但是執行高周轉的同時也要確保制度流程的規范性和嚴謹性。比如節點計劃的編制必須科學合理并具有可執行性，現場管理必須滿足文明施工、安全生產、培訓覆蓋、監管到位等要求。

　　同時，亞豪機構市場總監郭毅認為，忽視了產品，將高周轉做到極致去追求規模化的房企，銷售額的提升也換不回質量和口碑的節節倒退，才會在改善大潮涌來時頻頻“嗆水”。唯有清醒地預判大勢，尊重客戶、精研產品，才能無懼市場冷暖、超越市場周期。

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