房租上漲的邏輯

　　今年以來，許多城市住房租金價格出現快速上漲，引來眾多議論。本文認為，房租上漲存在因前期住房租金收益率偏低而合理補漲的成分；但同時，機構投資者介入住房租賃市場、政府拆除違章建筑等行為也改變了住房市場的生態平衡，刺激了房租的上漲。住房市場是一個復雜的生態系統，任何政策的出臺實施都需要考慮到市場的生態平衡問題。

　　一些地區房價上漲的勢頭終于得到了控制，但近日房地產市場又傳來房租大幅度上漲的消息，引來眾多議論。有人認為“房租上漲比房價上漲更可怕”、“房價上漲是經濟問題，房租上漲是社會問題”；還有人認為“鼓勵發展住房租賃市場導致了房租的大幅度上漲”。

　　房租上漲有合理的成分，但也存在值得關注的地方。一味否定或排斥房租上漲的言論不可取，但忽視房租過快上漲背后的問題也不可取。

　　住房租金收益率偏低

　　住房租金收益率偏低，房租上漲很大因素是市場力量所致。從正常邏輯看，房租上漲幅度應該與房價保持一致，但現實中房租的上漲幅度遠小于房價上漲幅度。在2003年前后，無論是北京還是上海，住房的租金收益率大約在5%左右；而在2017年，京滬兩地的租金收益率降至1.5%，只有按揭貸款利率的1/3，如果剔除物業管理費及維修費用(這些費用一般由業主負擔)，住房的租金所得大約只有按揭貸款利率的1/4。根據筆者觀察，自2015年以來，京滬的房價累計上漲近一倍，但房租幾乎沒有上漲。

　　同樣是房租，商業地產的租金收益率與住宅市場的租金收益率存在明顯差別。從2000年以來，商業地產的租金收益率并沒有明顯降低，一直維持在6%左右的水平。顯然，商業地產市場的收益率高于銀行按揭貸款，從投資理論邏輯上是正常的，而住宅的租金收益率遠低于財務成本，是不符合正常的財務邏輯的。因此，住宅租金的上漲有其合理補漲的成分。

　　住房市場的生態平衡發生變化

　　機構投資者介入住房租賃市場改變了住房市場的生態平衡。為什么住宅市場的租金收益率長期偏離正常水平？將住宅市場與商業地產市場進行比較可以發現其中的原因，住宅市場的供給與需求都是個人為主，是散戶為主的市場。而商業地產的供給與需求均以公司法人為主體，是機構為主導的市場。散戶追求買賣之間的差價，他們買房的主要動機是博取房價上漲的差價，對租金的高低忽略不計，其行為以投機為主導。而機構投資者追求的是長期回報，其行為以理性投資為主。

　　但最近一年多時間里，住宅市場悄悄發生了巨大變化。在鼓勵發展租賃市場的政策刺激下，很多機構投資者開始介入住宅租賃市場，這些機構投資者有的是由房地產中介機構發起成立的，有的是由房地產開發商發起成立的。這些機構投資者攜巨資介入住房租賃市場，深刻改變著住房市場的生態平衡，以往的個人與個人之間的交易變成了個人與機構之間的交易。當機構以資金的優勢壟斷或部分壟斷房源的背景下，房租上漲成為必然。

　　從政策出發點看，讓機構介入住房租賃市場是為了規范住房租賃，其最終目標是為了更好地解決住有所居的難題，但結果卻是提高了房租，讓年輕人更難解決住房問題。

　　從供求關系看，最近幾年為了整治首都的環境，拆除了大量建筑物，導致了短時間里住房的供求失衡，這也是房租上漲的原因之一。從去年開始，北京的人防空間群租地下室、城中村加蓋、集體用地的“工業大院”等等都被雷厲風行地拆掉。有關統計數據顯示，2016年之前，北京每年的拆違任務是1500萬平米左右；2016年拆違完成量是2979萬平米；2017年的計劃是4000萬平米，實際完成是5985萬平米；2018年計劃拆違4000萬平方米，前4個月就完成了1640萬平米。而北京國有土地上的所有住宅建筑面積也就不到5億平米(北京統計年鑒)，最近幾年拆掉的幾乎占所有住宅建筑面積的1/8，這顯然對房租上漲是有刺激的。

　　住房市場是一個復雜的生態系統，任何政策的實施都需要保護生態平衡。這是筆者從房租上漲中悟出的一點看法，希望將來出臺房地產調控政策時要考慮到市場的生態平衡問題。

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