房地產行業：調控從緊基調未變 龍頭銷售策略分化

　　市場行情：地產板塊隨大市繼續調整，內房表現略好

　　8月1日至8月17日，申萬房地產指數下跌7.87%，跑贏滬深300指數0.32pc，在28個申萬一級行業指數中排名第15；恒生中國內地地產指數下跌3.74%，跑贏恒生指數1.05pc，與12個恒生綜合行業指數對比，表現僅落后于綜合業、電訊業指數。

　　政策動態：住建部約談5市緊調控，上海首套利率下調系誤讀

　　住建部約談海口等5市，強調打擊投資炒作，遏制房價上漲；全國首套房平均按揭利率環比提高0.03pc至5.67%，連續19個月上漲；工行上海首套房貸利率維持95折不變；1-7月居民中長期貸款新增2.96萬億同比減少9.68%，居民短貸1.28萬億同比增加20.48%；區域層面地方政府繼續嚴格執行調控，陸續出臺補丁政策，多城相應住建部要求開展市場專項整治活動。

　　公司動態：中報逐步出爐，龍頭銷售策略分化

　　目前12家A/H房企公布中期業績，多家房企中報預增；7月銷售數據出爐，由于不同銷售策略和推盤節奏，龍頭表現出現分化；其中碧桂園、保利地產、融創中國、新城控股、華潤置地、招商蛇口1-7月累計銷售金額分別同比增長45%、47%、72%、106%、36%、47%，遠高于房地產行業銷售整體增速22%。

　　數據更新：低基數和搶跑導致7月銷售高增，土地降溫延續

　　30城商品房雙周成交環比下降約3.3%，全年累計同比收窄至-11.8%；11城二手房雙周成交環比增加3.5%，全年累計同比收窄至-8.3%，其中一線城市累計同比回正至0.3%。100城土地雙周成交面積環比下降21.5%。統計局數據顯示7月銷售高增，主因2017年7月的低基數及開發商以現金回籠為導向的加速推盤“搶跑”效應；中期策略的土地購置費增速高位延續獲驗證。

　　投資建議：板塊估值短期仍承壓，龍頭將受益于行業資源整合

　　行業政策面持續承壓，各地陸續出臺政策補丁及開展專項整治，堅決遏制房價上漲，預計短期對板塊估值仍形成壓制。主流房企近期銷售仍維持較高增速，2018年中期業績增長靚眼，未來利潤釋放具有較強支撐。

　　資源整合大潮到來，并購整合持續進行，頭部企業借助低成本融資、品牌溢價和高效周轉，未來市場份額有望得到進一步提升。建議關注：萬科A、保利地產、招商蛇口、新城控股、藍光發展、融創中國、中國金茂。

　　風險分析：

　　房企融資持續收緊或導致資金鏈承壓；融資成本抬升或侵蝕利潤；美元走強或導致房企匯兌損失加大。

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