中信證券：租房市場供需失衡使房租上漲具有一定根基

　　2018年上半年全國各地出臺近200次的房地產調控舉措，7月31日召開的中央政治局會議更是將房價調控由“遏制房價過快上漲”升級為“堅決遏制房價上漲”。今年以來四大一線城市房價走勢平穩。北京二手房同比價格從去年10月份到今年6月份出現了連續九個月負增長，環比也保持了連續9個月的負增長。上海二手房價格也連續8個月出現下跌。但租房市場則是冰山的另一面。根據公開數據可知，從去年七月到今年七月，北上廣深四大一線城市平均租金漲幅達到了20%，遠超往年水平。7月以來一線城市北上深廣環比分別達到了2.63%，2.10%，3.1%，2.92%。某些熱點地區的房租實際整體漲幅甚至超過10%，如北京五六環、深圳福田區等地方。更有甚者，在有些中介高價囤房的情況下，房租十天之內暴漲200%。

　　中信證券認為，2018年7月北上廣深為代表的一線城市房租增速處于過去五年高位。分地段來看，北京市、廣州市一二類地段的住宅租金近年都有上漲的趨勢，三類地段住宅趨勢分化。從供需角度分析，租賃的供給和需求均面臨一定壓力，供需缺口造成房租客觀上漲。房地產調控組合拳通過“四限”抑制地產投機，加上去杠桿進程中房地產企業融資渠道全面收緊，開發企業開發周期延長，客觀上也阻礙了全社會住房供給的提升，另一方面限價帶來了比較穩定的二手房價格，房東傾向轉租為售，短期內會降低租房供給；最后，北京等地整治群租、拆違建等措施帶來了出租房源的減少。房屋租賃市場在供給和需求端各自存在三道缺口，租賃市場的待培、限價下的轉租為售以及違建拆除導致供給端難以放量，另一側，購置需求的擠壓、畢業生剛需和租房消費升級的大勢積攢了大量租房需求，租房市場的供需失衡使房租的上漲具有一定的根基。

　　從房租和房價的相對漲幅來看，租房合約的價格黏性使前期高房價向房租的傳導滯后使房租補漲。過去幾年北上廣深的房價漲幅明顯，而租金的變動相對較少，與工資的價格黏性類似，由于房租的簽訂期限較長，房租的價格變動往往滯后于房價變動。對比房價和房租的漲幅，過去幾年北上廣深的房價幾乎翻了三倍，而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金也僅上升到92.33元/月/平米，上漲幅度僅為53.55%，因此租金上升仍具有一定空間。租售比遠遠低于1:300，說明當前房地產價格較高，房租價格上漲來尋求合理的租售比是市場在政策調控下的正常現象。此外，非市場因素如租賃中介資本介入短期局部性炒高房價也使租房價格被動抬高。

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