李迅雷：為何房價堅挺而房地產股疲弱 誰更能昭示未來

　　去年以來，地產股價格走勢與房價變化出現明顯背離，2017年年初至2018年上半年，A股市場的地產股大幅下跌，僅2018年上半年房地產股票指數就下跌18.7%，而上證綜指只下跌14%。但全國70城住宅房價指數環比一直在上升，今年與去年同期相比，估計平均漲幅在10%左右。

　　背離的深層原因

　　為何房價走勢和房地產股走勢的背離如此明顯呢？

　　首先，新建住宅價格指數或許因成交的地域變化有所失真。自2017年以來，很多一二線城市相繼出臺調控政策，對新建住宅限價銷售，導致開發商不愿意開盤，2017年一線城市銷售面積明顯下降。進入2018年，隨著地產商現金流吃緊，需要通過賣房來增加周轉資金，故一線城市開盤數量增多，銷售面積在新建住宅指數中占比提高，導致最近幾個月新建住宅價格指數環比增速提高。如果分開看一、二、三線城市的價格變化的話，增速并未顯著提高。

　　第二，長期的賺錢效應導致購房者預期過于樂觀。歷史數據表明，房屋平均銷售價格的年化漲幅為8.2%，若以首付三成計算，買房者的年化收益率在20%以上。這種穩定持續的賺錢效應會對購房者預期產生很大影響。相比之下，股市的賺錢效應遠不如房產，地產股雖然過去二十年漲幅也不小，但由于市場流動性極好，投資者頻繁交易，且股價波動較大，投資者虧錢的概率還是較大。因此，房價表現或許會遠比地產股更樂觀。

　　第三，作為股市的投資者，更加注重根據宏觀經濟走勢、政策導向及上市公司基本面等來做出投資決策，但這些都不能構成對房地產股的價格支持。例如，自2016年以來，貨幣超發的力度一路下行，目前仍處于下降通道中，但房價同比增速仍維持5%以上，近幾個月甚至出現環比增速上行，這似乎與貨幣政策的大趨勢相背離。此外，就房地產公司基本面而言，從過去看，房地產公司的現金流狀況與房價變化高度相關。但2018年以來地產公司的現金流狀況仍在繼續惡化，房價環比增速卻出現上漲，這是明顯背離的。

　　誰更能昭示未來

　　以上解釋了房價堅挺但房地產股疲弱、房價與股價之間背離的原因。那么，背離之后，究竟會否彼此回歸，或者房價與股價這兩者走勢中誰更具領先性，能昭示未來？仔細觀察中美兩國的房價與股價的歷史走勢圖，發現當兩者階段性背離時，后續房價向股價靠攏的概率較大，這或許意味著股價更能昭示未來。

　　A股市場中，地產股估值與房價關系與美股相似，股市估值大約領先房價數據4個月左右，相關性也很明顯。從2008年底到今年5月，滬深300地產指數PE值與4個月后的新建住宅價格環比數據相關系數為0.57。之所以取滬深300地產指數，是因為A股中有數量較多的中小地產公司，他們或涉及非地產業務、或經常涉及并購重組等其他題材概念，股價表現跟地產業務的關系較弱，滬深300地產指數則基本剔除了這些小地產公司。

　　A股股價的領先期則更長，大約領先房價6個月左右，但相關性則相對弱一點。從2008年底到今年5月，地產股指數的相對凈值數據與6個月后的新建住宅價格數據相關系數為0.51。

　　相較于美股市場，國內房價滯后股價表現的時間更長，這或許與國內房產交易的便利度(受調控政策、戶籍制度等影響)遠不如美國有關，因此也導致了股市與房市數據的相關性略低。

　　可見，無論在A股市場還是美股市場中，股市指標均領先于樓市。相比較而言，國內房價相對于房地產股的表現更加滯后。

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