任澤平：棚改貨幣化比例將降低 如何影響未來房地產市場？

　　導讀

　　棚戶區改造，是過去三年支撐房地產行業發展尤其是三四線城市房地產市場繁榮的重大政策變量。不僅深刻地改善了民生、改變了城市面貌，也創造出驚人的住房需求、拉動著投資、改變著行業格局，其對推動三四線房價地價的影響，有待歷史評估。

　　當前，政策已釋放出明確信號，去庫存任務基本完成，棚改貨幣化比例將大幅降低，這將如何影響未來房地產市場走勢？按照“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的標準分析框架(參考我們的《房地產周期》系列研究報告)，未來中國房地產市場的機遇和挑戰是什么？本文旨在系統地對棚改貨幣化政策回顧、反思、總結和展望，得失均可為來者鑒。

　　核心觀點

　　1。 棚改貨幣化安置即將完成去庫存的歷史使命。

　　2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%。

　　2018年7月12日，住建部表示：“要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進一步合理界定和把握棚改的標準和范圍，重點攻堅改造老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦、林區、墾區棚戶區。”

　　繼續高比例棚改貨幣化已不合時宜，預計2018年貨幣化安置率40%，2019-2020年30%。一是三四線商品住宅去化周期降至7.6個月，房價上漲壓力大；二是隨著房價上漲，貨幣化成本快速上升。

　　2。 棚改貨幣化安置比例降低，將顯著逆轉三四線房地產市場格局。

　　2018年，如果三四線城市貨幣化安置比例降至40%，商品房銷售面積將減少0.6億平，銷售增速降低5.8個百分點；貨幣化安置比例每降低5個百分點，三四線商品房銷售面積增速降低1.3個百分點。

　　分地域看，沿海三四線商品房銷售對棚改貨幣化依賴度很低，東北、西北和西南省份依賴度較大。分城市群看，珠三角、長三角、海西和京津冀四大城市群對棚改貨幣化依賴最小，除此以外的三四線城市，房地產市場對棚改貨幣化安置的依賴度較高。

　　可以預見，棚改貨幣化安置比例降低后，東北、西北和部分西南省份，以及主要城市群之外的三四線城市，銷售將會受到較大影響。從某種程度上，過去三年的棚改貨幣化去庫存對非大都市圈周邊的三四線城市住房需求有一定透支，從開發商庫存變成了居民庫存，我們預計那些沒有產業導入和人口流入的三四線城市房地產市場將面臨長達3-5年以上的供求格局調整。而有產業導入和人口流入的一二線城市、大都市圈周邊以及區域中心城市仍然存在10年以上的城市化、工業化、國際化紅利(參考我們的《中國人口大遷移》報告)。

　　3。 棚改對未來全國房地產市場影響

　　貨幣化棚改主要創造購買力需求和去庫存，實物棚改將新增住房投資和供給，從貨幣化為主轉向實物為主，影響重大。

　　1)拉動6.2%商品房銷售：預計2018年1.4億平、2019-2020年1.6億平，分別占同期商品房需求面積的8.3%和5.1%。2018年貨幣化安置比例每降低5個百分點，商品房銷售面積減少0.17億平，增速降低1個百分點。預計2018年貨幣化安置比例降低至40%，商品房銷售面積減少0.69億平，銷售增速降低4%。

　　2)創造8.3萬億投資：棚改通過三個渠道穩投資，一是直接增加房地產投資，包括安置房投資和通過去庫存帶動的商品房投資；二是棚改配套的基建投資；三是拉動房地產40多個關聯產業的投資。2018年-2021年，棚改將拉動投資8.3萬億。其中房地產投資3.2萬億、棚改配套基建投資0.6萬億，房地產上下游產業投資4.5億。2018年貨幣化安置比例每降低1個百分點，房地產投資增加19億元，投資增速微增0.02個百分點。

　　風險提示：棚改政策推動不及預期，貨幣政策的不確定性

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