房地產行業1-6月數據點評：銷售穩、開工強、購置升 行業韌性持續

　　 銷售增速穩步提升，新開工持續上揚，土地購置熱情不減，多角度觀測行業韌性仍在。2018年1-6月商品房銷售面積為7.71億平，同比增速3.3%，前值2.9%，單月同比增速4.5%，前值8.0%；商品房銷售額為6.69億元，同比增速13.2%，前值11.8%；平均售價8762元/平米，同比漲幅12.0%，環比微降0.8%。銷售熱度持續回升，連續2個月單月增速為正，半年度房企沖業績帶動銷售熱潮。2018年1-6全國房地產開發投資同比增速9.7%，前值10.2%，單月同比增速8.4%，前值9.8%；其中新開工面積同比增速11.8%，前值10.8%，新開工增速持續上揚；房企到位資金同比增長4.6%，前值5.1%；土地購置面積累計同比增速7.2%，前值2.1%，市場供銷兩端熱度持續。

　　東部地區回暖顯著，開工-銷售分化縮小；棚改貨幣化比例下行符合預期，三四線銷售值得關注。分地區來看，1-6月東/中/西/東北部地區商品房銷售面積同比增速分別為-5.4%/12.8%/10.0%/-1.1%，較前值分別變動1.3/-0.5/0.1/-4.4pct。東部地區銷售增速回升，主因區域開發投資熱度持續高位，推盤量增加、持續下滲三四線帶動市場回暖。根據中指周度高頻數據，2018年前27周全國31個樣本城市中，一線/二線/三四線城市銷售面積同比增速分別為-21.5%/5.8%/-11.5%，一二線城市銷售增速顯著回升，三四線增速尚可。住建部于7月12日會議中申明棚改不搞一刀切，未來棚改仍將持續推進，但貨幣化比例降低將帶動三四線增速下行，建議持續關注三四線走勢。

　　新開工持續亮眼，到位資金增速回落，行業面臨加速整合。1-6月全國房地產開發投資同比增速9.7%，前值10.2%，增速持續回落，主因去年土地購置的基數效應。新開工面積同比增速11.8%，前值10.8%，單月同比增速15.0%，前值20.5%；施工面積同比增速2.5%，前值2.0%，單月同比增速18.1%，前值18.4%，新開工及施工面積持續高速上揚，在銷售目標驅動下，大中型房企加速開工推盤的中觀現象得到宏觀驗證。到位資金同比增長4.6%，前值5.1%，單月同比增速3.0%，前值17.4%，單月增速顯著回落至1-4月水平，可見行業資金面壓力仍然較大，5月高增速主因按揭貸款高增28%，對比來看4月/6月值分別為0.6%/11.6%。在政策易緊難松的背景下，到位資金增速下行將拖累未來開發投資力度，融資及銷售進一步向大中型房企集中帶來行業內部加速整合。

　　按揭貸款略放松，利率持續上行，信用債與非標到期償還壓力值得關注。按揭貸款端有所放松，居民中長期貸款當月同比增速降幅收窄至-9.3%(前值-20.1%)，占新增貸款比例上升至34%(前值30%)。按揭利率上行速度放緩，5月首套房平均利率為5.60%，增幅4bp(前值5bp)。債券發行與開發貸均保持正增長，房地產信用債1-5月發行2497億元(92%)。融資成本上浮比例較大，房地產1-2年期信托收益率4月為8.25%，較年初增加90bp。從公開數據來看，今年四季度房企償債與信托到期規模較高，屆時銷售回款良好與融資能力較強的房企風險較低。

　　投資建議：行業基本面持續向好，但政策趨嚴短期難轉向，個股機會大于行業機會。建議布局兼具融資能力與擴張潛力的房企，一線龍頭融資風險低、具有存量資源整合優勢，主推：保利地產，招商蛇口，萬科A；二線中型房企受益城市發展、深度布局城市圈，成長性較強且融資渠道順暢，推薦：新城控股，藍光發展，陽光城，榮盛發展。由于房產稅預期持續加強，看好租售并舉政策持續落地，建議關注：光大嘉寶，世聯行。

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