房地產行業：投資高位穩定、銷售持續向好

　　事件：統計局發布 2018 年 1-6 月份全國房地產開發投資和銷售情況：2018 年 1-6 月份，全國房地產開發投資 55531 億元，同比名義增長 9.7%，增速比 1-5 月份回落 0.5 個百分點。房屋新開工面積 95817 萬平方米，同比增長 11.8%，增速提高 1 個百分點。1-6 月份，商品房銷售面積 77143萬平方米，同比增長 3.3%，增速提高 0.4 個百分點。商品房銷售額 66945億元，增長 13.2%，增速提高 1.4 個百分點。

　　點評：

　　投資增速高位穩定，土地購置持續回暖。2018 年 1-6 月份，全國房地產開發投資 55531 億元，同比名義增長 9.7%，增速比 1-5 月份回落 0.5 個百分點。受土地購置費同比大幅增長影響，房地產投資增速高位穩定。同時，2018 上半年土地購置也持續回暖，1-6 月土地購置面積 11085 萬平米，累計同比增長 7.2%；其中 6 月單月土地購置面積 3343 萬平米，同比增長 21.1%，增速創半年來新高。房屋新開工面積 95817 萬平方米，同比增長 11.8%，增速提高 1 個百分點，增速創 2016 年 9 月以來新高。我們認為新開工高增可能與部分企業搶開工加速周轉有關。

　　銷售持續向好。2018 年 1-6 月份，商品房銷售面積 77143 萬平方米，同比增長 3.3%，增速提高 0.4 個百分點。商品房銷售額 66945 億元，增長13.2%，增速提高 1.4 個百分點。盡管 2018 年仍有較多二三線城市加強調控，但我們看到銷售金額增長仍非常明顯，主要受價格因素貢獻。分區域看，東部、中部、西部、東北四個地區銷售面積增速分別為-5.4%、12.8%、10.0%、-1.1%，銷售面積增長主要依賴于中部、西部地區拉動；從銷售金額看，東部、中部、西部、東北四個地區增速分別為 3.9%、27.0%、28.2%、14.1%。

　　到位資金更加依賴銷售回款。2018 年 1-6 月，房地產企業房地產開發企業到位資金 79287 億元，同比增長 4.6%，增速下降 0.5 個百分點。其中國內貸款 12292 億元，同比下降 7.9%；定金及預收款 26123 億元，同比增長 12.5%；個人按揭貸款 11524 億元，同比下降 4.0%。受行業融資收緊和整體降杠桿環境影響，按揭和國內貸款增速維持負增長狀態，房企到位資金更依賴銷售回款。

　　投資建議：預計 2018 年房地產行業銷售將保持穩態，龍頭房企競爭優勢進一步凸顯，強者恒強。在當前面對重大不確定性的環境下，我們認為地產仍是為經濟托底、拉動內需的重要力量。板塊目前估值處在歷史底部水平，增速與估值不匹配，建議重點關注。持續推薦新城控股、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設、萬科 A、綠地控股，H 股推薦旭輝控股集團、金地商置、龍光地產、合景泰富、寶龍地產。

　　風險提示：行業銷售規模大幅下滑、按揭貸款利率大幅上行、房地產政策大幅收緊、房企資金成本大幅上行。

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